導語:

近日,《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規劃》)正式發布,《規劃》將新型城鎮化上升到頂層設計的戰略層面,具有很強的權威性和指導性。在這一背景下,既從新型城鎮化中獲得極大發展機遇,又反過來推動城鎮化發展的房地產行業,面臨著怎樣的機遇與挑戰?旅游地產該構建怎樣的發展架構,參與到新型城鎮化開發中?旅游地產商又該如何把握城鎮化大勢,實現華麗轉身?

林峰視點<< 更多
綠維林峰:新型城鎮化對于房地產行業的發展是一個新的開啟抑或是一個轉折。新型城鎮化是對舊的城鎮化的反思,對于房地產企業而言,實際上早已享受了城鎮化的盛宴。新型城鎮化下的房地產發展,需要全新的結構和模式創新,而以旅游產業為主導方向,考慮創新發展的手段和方法是一個不錯的選擇。
旅游地產解構<< 更多
旅游地產的概念
旅游地產,是以旅游休閑度假為依托,在旅游地形成的圍繞旅游行為展開的土地開發與房地產物業開發,是旅游與房地產兩個主流產業融合形成的交叉產業,但又絕不僅限于這兩個黃金產業本身。它依托旅游的空間位移基礎,借力旅游搬運,服務游客消費,形成地產房產開發和營銷,從而構建一種新型的產業模式。總體來看,旅游地產的出現是依托旅游資源,基于人們對旅游地的需求從一般觀光轉化為休閑度假,進而轉化為居住或生活度假時,出現的一種物業形式,或者是一種財產形式。
五大主要特征
旅游與地產相互交叉、核心價值在于對生活方式的引導、市場定位中高端消費群、具有"投資與消費"雙重功能、具有實現"產城一體化"的綜合效應
五大組成要素
良好的可進入性、具有獨特吸引力的旅游資源、基礎設施與配套服務設施、融旅游開發理念與度假人居配套于一體的景觀環境和公共空間環境、專業的物業管理以及資金支撐、營銷推廣系統、交換網絡系統等。
六個開發維度
居住模式、物業模式、銷售模式、吸引力與價值模式、商業層級模式和開發層級模式。
旅游地產在新型城鎮化中的作用<< 更多

新型城鎮化的"新"就是要由過去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張,改變為以提升城市文化、公共服務等內涵為中心,真正使我們的城鎮成為具有較高品質的宜居之所。

旅游地產的開發,可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業的發展,為當地居民提供就業崗位,提升地區的生活居住條件,促進城市經濟向旅游休閑化發展,從而對城市化進程起到推動和促進作用。另外,旅游休閑綜合體與城鄉互動發展,對于承載城市文化,凸顯城市性格,打造城市標志,塑造城市形象,推廣城市品牌,形成創新的城市化模式,具有重要的引擎作用。

新型城鎮化中的旅游地產開發形式<< 更多
一、旅游地產土地開發

屬于土地一級開發,或者企業參與時為土地一級半市場開發的概念;包括旅游項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設

旅游引導的新型城鎮化的基礎

旅游地產商參與土地一級開發,不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設,重點是要形成真正的旅游產業,形成游客搬運,實現消費聚集。只有人氣形成,才有可能形成商氣,才進一步可以發展出多樣化的居住,才有城鎮化的發展。因此,旅游地產開發商必須結合旅游產品開發,結合二級市場開發,才能真正獲取一級市場的利潤。【詳細】

二、旅游公共設施建設

包括游客中心、旅游專項交通、旅游景觀、旅游環境整治、資源?;さ鵲?,由此形成旅游產業發展的基礎

旅游引導的新型城鎮化建設最重要的內容之一

以BT模式為主導,打造滿足旅游休閑需求的公共工程項目,不僅可以形成旅游相關的公共設施建設,而且還能形成一批旅游產品。其開發建設,需要大量投資,但是市場回報相對來說比較困難。因此,應通過BT或者政府的優惠扶持或合作,結合土地開發,使房地產商參與到旅游公共設施的建設開發中來。【詳細】

三、旅游休閑項目建設

形成旅游休閑度假環境、休閑內容及接待能力的基礎,是旅游休閑度假產品開發的主體,與房地產相配套。

旅游引導的新型城鎮化的核心吸引力

BT模式作為公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式,其得天獨厚的優勢,也吸引了眾多旅游城市通過這種模式,對包括餐飲、賓館、酒店以及各種文化娛樂、體育、療養等城市休閑項目進行開發建設。這些旅游項目的長足發展,也依賴于完善的旅游公共設施。【詳細】

四、旅游地產產品開發

作為銷售加持有的房地產產品,既有經營型商業地產項目,又有銷售型商業或居住產品

旅游引導的新型城鎮化的核心內容

旅游地產產品開發,不同于一般商業房地產或住宅房地產產品,其與旅游產品的結結合非常合非常緊密。面對新型城鎮化下的旅游地產,必須以區域綜合開發為理念,運用泛旅游產業集群化發展模式,開發泛旅游架構下的地產產品。結合非常綠維文旅將其概括為休閑商業、休閑居住、度假居住、酒店、度假養老、文化創意地產、莊園、新型農村社區八大類。【詳細】

綠維文旅旅游地產產品開發案例賞析
新型城鎮化下的旅游地產發展結構及關鍵問題<< 詳細

旅游城市開發、旅游區域綜合開發,是以游客搬運為依托的大量游客轉移為基礎,以游客消費的多樣化和持續消費能力為依托形成的區域綜合開發架構,在這種架構中旅游地產是最核心的基礎?;謖庋恢擲斫庾雎糜蔚夭?,應走綜合開發之路,這也是旅游引導的新型城鎮化下旅游地產開發的主流模式。其發展結構如圖:

綠維文旅認為,旅游地產的開發面臨六大關鍵問題:

如何形成吸引力:挖掘比較優勢,明確項目特色

如何形成地產升值:創造休閑平臺,帶動休閑商氣

如何快速引爆市場:打造核心項目,鑄就其引擎

如何塑造強烈的主題、形象:以體驗差異化的眼光,構建獨特主題,突出其特色

如何科學運營,創新操作模式:經營+銷售,贏利最優化

如何有效利用旅游專業技術:因地制宜,思路創新

未來旅游地產的發展趨勢 << 詳細
01、旅游地產的資源利用趨勢
發展目標

土地資源合理配置,引導全新生活理念

發展趨勢

利用、?;ず吞嶸試?/P>

強調原生態自然、文化優勢、可持續發展

提升方面

資源極致

景觀主題

文化內涵

環境精致

資源現狀

<< 無序開發、資源破壞現象嚴重

<< 一定程度上存在"圈地"現象

<< 依托資源二未能充分利用資源

<< 城市化、商業化、人工化現象嚴重

02、產品開發趨勢
發展目標

生活方式的 營造

發展趨勢

強調特色,滿足多樣需求

融合體驗消費,環境景觀打造等手法,形成特色

提升方面

合理布局

項目創新

參與體驗

高質配套

資源現狀

<< 產品功能單一

<< 粗制濫造、缺乏文化品位

<< 強調高端消費、品質對應不足

03、運營趨勢
發展目標

長期盈利 區域經濟運營

發展趨勢

"銷售+經營"的投資模式

完善的再營銷體系

提升方面

合理布局

項目創新

參與體驗

資源現狀

<< 以銷售為主導的投資模式

<< 對消費市場的影響力和信譽度不足

<< 行業內部分工不明確

<< 房地產金融體系缺乏有效支撐保證

04、地產商的未來定位
 

旅游房產開發商(旅游住宅+旅游商業房產)

 

旅游地產開發商(旅游住宅+旅游商業房產+旅游土地開發商

 

旅游景區開發運營商(景區景點項目開發經營)

 

泛旅游產業開發運營商(旅游農業文化運動泛旅游業態開發運營)

泛旅游區域開發運營商(旅游住宅+旅游商業房產+旅游土地開發商+景區景點綜合業態項目開發經營+泛旅游業態開發運營)

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