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北京綠維商業管理有限公司
研策 · 招商 · 運營——休閑商業全程服務機構 市場調研與分析 · 商業模式設計 · 商業體量估算 · 商業業態規劃布局 · 戶型商業功能性建議 · 招商代理 · 運營管理

北京綠維商業管理有限公司是古城、古鎮、古村及古街區的招商運營專業公司,延伸服務到休閑商業街區、休閑小城鎮的商業招商、業態咨詢及管理服務??商峁┬菹猩桃迪钅康納桃笛脅?、項目規劃、咨詢顧問、招商代理、運營托管等全程服務。





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休閑商業概念解構

休閑商業是休閑時代背景下,由消費者的消費需求及消費行為模式變化催生的一種基于傳統商業的升級。在這一形態下,休閑娛樂不再是購物的點綴,反而成為了消費的主要對象;購物也不再是人們的第一目標,消磨時光、商務接待、與家人朋友共處等各種休閑需求超越了購物,成為了消費動力。

1休閑商業的特點
  • 業態配比
  • 商業理念
  • 購物環境
  • 目標客戶
  • 個性化服務
  • 獨特的文化內涵
  • 以休閑娛樂為主,購物功能為輔
  • 強調顧客的心理體驗、情感訴求以及在購物過程中的立體感受,滿足顧客對主體性、體驗性、情趣化、主題化、文化化的要求
  • 凸顯娛樂性、互動性、文化性、情景性和個性化等特點,多位于開放式空間,強調人與自然景觀以及建筑的一種協調關系
  • 即興消費人群將成主流,消費者逗留時間延長,遠高于傳統商業
  • 硬件永遠有被超越的可能,只有服務品質才能恒久流傳
  • 要被消費者承認和接受,必須有某些讓消費者興奮、無法忘卻、印象極深的主題或文化

旅游休閑帶來人氣,休閑業態帶來休閑配套和主題,通過運營確保商戶存活和商業經營基數,通過培養優秀商家來提升整體商業的休閑主題價值,進而反哺旅游休閑。

3休閑商業與傳統商業的比較
比較內容 傳統商業 休閑商業
區位 城市中心區/傳統商業區 城市次中心區/大型居住社區/都市旅游區/景區商業
消費人群 目的型消費人群 即興型消費人群
商業理念 購物方式 生活方式(娛樂方式、休閑方式)
業態組合 零售業為主,餐飲、娛樂、休閑為輔 餐飲、休閑、娛樂業態為主,零售為輔
消費模式 目的化、生活必需化 休閑化、體驗化、高端化
商業空間 提供消費空間 空間成為商品被消費
空間特性 功能性、舒適性 主觀性、體驗性
空間形態 點狀、團狀;空間形態相對封閉 帶狀、街區狀;空間形態相對開放,設置靈活
休閑商業業態
  • “以消費體驗過程為核心的業態成為商業地產關注的重點”
  • “吸引力和業態創新是未來休閑商業地產發展的主要要素和重要方向”
  • “創意型業態是休閑商業地產的生力軍”
  • “休閑商業升級必將引領新型城鎮化浪潮”
單體商業業態
餐飲
咖啡店/茶室
酒吧
主題餐廳
……
住宿
快捷酒店
度假酒店
民宿客棧
汽車營地
……
娛樂
游樂場
旅游度假
水上樂園
兒童體驗城
……
購物
旅游紀念品商店
超市
商鋪
免稅折扣商店
……
休閑
電影院
KTV
SPA會所
美甲美發美體
……
文化
書城書吧
博物館
畫廊
藝術館
……
運動
健身中心
瑜伽會館
溜冰場
……
組合商業業態
  • 休閑商務區
  • 購物中心
  • 商業街
  • 專業市場
  • ……
2商業業態發展趨勢
  • 混合化

    衣、食、住、行、玩、學等多個方面,各種功能互相滲透,營造出一種立體生活模式。

  • 文化化

    商業建筑、景觀營造、室內裝飾、商品服務、商業品牌、商業活動與文化相互滲透,成為使用價值、經濟價值與文化價值的統一體。

  • 娛樂化

    為滿足消費者對社會性互動的渴望及消磨閑暇時間的需求,提供更多元化的娛樂方式,成功地讓人們走出家庭,到購物商場中進行購物、娛樂等消費活動。

休閑商業地產

休閑商業地產,是指在傳統意義上的商業地產單方面提供單純物質、精神消費的基礎上,同時為消費者提供一種休閑、旅游、時尚、浪漫感受,使消費者在對物質與精神產品追求的休閑活動中體驗商業化服務的復合性平臺,是傳統商業地產在體驗經濟時代的發展方向,是集聚人氣的最好選擇,包括城市休閑商業地產和旅游區休閑商業地產兩類。

1對城鎮化的帶動作用
  • 城市商業
    優化城市商業格局
    形成新的零售商業網點空間格局
    加速零售商業空間優化組合
    優化城市商業環境
  • 城市休閑娛樂
    充實市區休閑娛樂內容
    引導新的休閑娛樂需求
  • 城市地域空間
    加快新城區發展
    促進舊城區改造
    形成新的城市功能區
  • 城市建設
    改造城市空間
    優化城市功能
    重塑城市品牌
    提升城市形象和增強城市吸引力
  • 城市土地開發
    提升城市土地開發價值
    擴大政府稅基
    提高社會公共福利水平
2產品體系
城市休閑商業地產
特色商業休閑街區
是都市休閑的核心產品,商業地產與休閑旅游產業結合的泛旅游產業模式
大型購物中心
集合了各種零售業態以及休閑娛樂設施,創造出一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心,帶動周邊寫字樓和住宅地產的開發
游憩商業區
將休閑娛樂、精品購物等各類項目加以整合,并與商務相結合,形成現代都市新亮點及大型城市的必需功能結構
旅游區休閑商業地產
旅游景點商業地產
與旅游區的自然、人文景觀融為一體
旅游區外的休閑商業區
一類在旅游區主要交通出入口;一類在大型自然人文景觀周邊。
打造模式
城市休閑商業聚集區(城市休閑聚落)

都市休閑聚落,即是位于都市之中,具備一定的休閑消費吸引力、有相當規模和場地空間,能夠聚集人群并為之提供休閑游憩的聚集區域。

1類型
2發展趨勢
休閑商業街

步行街的形成機制是決定其整體或局部商業格局、形態的基礎原因,分析休閑步行街的形成機制(即核心消費吸引力),可以把休閑步行街分為以商業導向的休閑步行街和以休閑旅游導向的步行街兩大類。這兩類步行街在開發和運營過程中由于其面對的客源需求不同,其開發和運營模式也不盡相同。由于這兩類步行街中具體吸引力依托資源不同,還可進行次級分類。

綜合型商業步行街以傳統商業為主要內容,通過提升環境,調整消費業態形成的綜合性商業步行街。傳統商業步行街是歷史上形成的,在城市中心區和城市區域中心的商業街步行街。它是城市的名片,體現城市繁榮,具有獨特性和不可再生性,旅游資源、文化資源、商業資源是其核心力競爭力所在。

  • 核心吸引力
  • 客群消費
  • 業態特征
  • 商業布局
  • 觀光旅游、特色餐飲、購物、休閑等多功能的有效聚合。
  • 本地和外地客源為主,消費層次豐富、消費時間較長(1-2天)、具有明顯的無差別消費特征。
  • 多元化的業種經營,能滿足吸引大量、多層次消費者的需求;業態豐富,娛樂、餐飲、休閑的比例均有合理配比。
  • 以傳統的商業空間為核心,衍生出系列休閑等輔助商業空間。

代表項目: 北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。

特色型商業街也叫專業商業街,名稱往往能夠體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素,有利于節省商鋪經營者的市場成本。此類商業步行街多見于商業發展歷史悠久、特色鮮明的城市或區域,主要依托傳統的商業街區或重新打造市場空白點,并隨城市商業發展而呈點軸狀擴張,并不斷加大休閑功能比例,具有較濃厚的傳統文化或商業特征沉淀,其專業商品或業態集中度非常高,一般占經營商鋪50%以上。

  • 核心吸引力
  • 客群消費
  • 業態特征
  • 商業布局
  • 該類步行街的最終形態為商業,表現為最終生成為某種商業業態,或以餐飲、或以泡吧或以購物等為核心業態的聚 合模式。
  • 以本地為主,通過商業升級和聚集,外地客源會逐漸增多;消費時間相對較短,大眾消費較多、最能體現本地商業 習性,購物娛樂性較強。
  • 較為單一化或多元化的業種經營;本土化商業形態分布普遍,以零售業為主,大多存在規模小、類型多、大眾型和 無差別性等特征,根據城市商業文化而呈現不同主題化發展形態。
  • 由于脫胎于城市傳統商業街區,受城市傳統商業格局影響較大,在此沿襲下補充、改建和擴張,受周邊區域性質和 發展影響也較大。

代表項目:北京三里屯酒吧街、北京馬連道茶葉一條街、杭州健康路絲綢特色街、廣東番禹電器一條街、東莞市的金椅婚禮村--“中國第一個婚禮主題街區”, 以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。

室內步行街是一種特殊形式的商業導向的休閑步行街,通常是一個規模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內建筑,并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內商業步行街能夠提供良好而舒適的小環境,使商業活動免受自然氣候的影響, 大型Shopping Mall和地下商業街都屬于室內商業步行街的范疇。

  • 核心吸引力
  • 客群消費
  • 業態特征
  • 商業布局
  • 城市或區域核心,提供全方位城市休閑購物一站式服務
  • 以本地為主,大眾消費較多
  • 零售業(包括百貨商場和各種專業商店)、餐館、,酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業俱樂部、兒童樂園、生意及 商務洽淡室等。
  • 老城區商業中心地帶及新開發區域中心地帶,一般為核心位置,點式輻射。

代表項目:萬達中心獨立商街、北京東安商場的“老北京一條街”、沈陽興隆大家庭“室內商業一條街”。

旅游伴生型商業街,主要依托城市中較為強勢的人文或自然資源,由傳統休閑、旅游行為提升所形成,同時也是城市休閑、旅游高度商業化的結果,如成都武候祠旁的錦里。一方面,滿足外地游客日益復雜的旅游、休閑和商業需求,另一方面,也以旅游資源為核心,集合和提升本地居民的商業消費需求。

  • 核心吸引力
  • 客群消費
  • 業態特征
  • 商業布局
  • 強勢旅游資源核心,吸引游客及本地居民一般商業消費。
  • 外地游客首先成為其啟動的主力客群消費能力強、盲目性強、數量大,季節性強、一次性消費明顯;本地消費作為 補充客群消費。
  • 具有很強的主題性“資源導向”和旅游業態“服務導向”,但并不強調城市商業形態完整;占主導地位的是餐飲、 住宿、娛樂等服務型業態。
  • 旅游資源特性和區域旅游服務水平是決定該類休閑步行街的商業首先是要滿足旅游資源開發和運營的需要,然后滿 足游客旅游綜合消費的需要,在二者基礎上進行豐富、提升和優化。

代表項目:成都武候祠旁的錦里。

旅游目的型商業街,以旅游休閑街為代表,主要是以休閑產業本身為主體,兼休閑、旅游、購物、度假、文化等多種功能于一身。在這樣的步行街中,人們往往可以充分感受到交往、娛樂的樂趣,購物不再是主題。

  • 核心吸引力
  • 客群消費
  • 業態特征
  • 商業布局
  • 不同產業或商業形態,擴展所形成的新游憩目的地。
  • 客源根據其基礎產業或商業形態,呈現消費者特征和行為的高度同質化、極端化和規?;?。
  • 可由某個商業類型聚集擴大而成,如城市中的酒吧街、數碼街等;也可由其非商業形態的發展、創新和集成而成, 如北京798等。
  • 首先是以其基礎產業或商業形式為主體,并在周圍形成配套設施和衍生商業;其次,產業聚集性決定其商業和休閑 先天就具有很強的主題性。

代表項目:北京798、以及城市中的酒吧街、數碼街等。

  • 歷史遺跡展示
  • 情景雕塑
  • 傳說演藝
  • 旅游吸引物及游憩方式設計
  • 景觀設計和公共空間設計
  • 傳說演藝
  • 調整商業結構
  • 業態休閑化提升
  • 引入休閑項目
十化手法

一、人性化:遵循以人為本二、文化化:塑造文化吸引核

三、景區化:提升街區品質 四、休閑化:調整休閑業態

五、特色化:打造獨特性六、體驗化:加深游客感官體驗

七、生活化:利用居民生活原態八、精致化:注重設計細節

九、娛樂化:挖掘民俗娛樂十、生態化:?;ぞ扒肪?/p>

旅游小城鎮

旅游小城鎮:是指依靠某類具有開發價值的自然景觀或人文景觀,以旅游服務和休閑產業為主的小城鎮。是一種以商業街區為主要形態,休閑聚集與居住聚集混合的綜合開發項目。例如休閑古鎮、旅游小鎮、溫泉小鎮、藝術小鎮、時尚小鎮等。旅游產業的“消費搬運”及“產業集聚”是旅游小城鎮形成的前提;特色化,是旅游小城鎮建設的要點;泛旅游產業整合是旅游小城鎮發展的核心。

景區型旅游小城鎮
  • 自然景區型:加強自然資源和環境?;?,控制城鎮的承載力
  • 古城古鎮型:促進旅游從觀光型轉向度假型、生態型及復合型,實現主題特色化、業態休閑化發展
  • 行業依托型:以泛旅游產業為基礎,構建產業集群,形成旅游產業與特色產業的互動共贏發展
休閑聚集型旅游小城鎮
  • 集散型: 一般具有較好的區位優勢與生態環境,適宜進行“商業+休閑+旅游地產”的開發
  • 城郊型:大多面臨周末或小長假市場上的周邊居民或企業,應從完善城市空間布局和功能分區的角度開發
  • 資源依托型:以優勢資源為基礎,以休閑度假為方向,走觀光、休閑、度假、養生、會議等于一體的綜合發展之路
打造“核心吸引中心”
創造核心吸引力的基石
構造“休閑聚集中心”
留住客人并擴大其消費的載體
創造“延伸發展中心”
創造利潤與獲取土地增值效益的根本

創造差異化競爭力的關鍵在于運用文化進行創新包裝

吸引核

風貌吸引力:古鎮、藝術、創意、西洋

廣場吸引核:激光水秀、篝火晚會、演藝

餐飲吸引與聚集:一招先吃遍天

聚集核

酒吧與夜間聚集:留客的關鍵

創意工坊街區:百工坊、百藝坊

娛樂游樂街區:演藝、洗浴、養療

地產延伸

街區與商業房地產

就業與本地居民第一居所

大城市與周末居住第二居所

遠客與度假居住第三所

養老居所

吸引力與游客量

吸引力和游客量是旅游小城鎮打造的前提

1、吸引力的打造是前提,休閑產品/項目的設計是關鍵,是形成人流的必備條件;

2、游客量與游客滯留時間是重點,決定了旅游小城鎮的規模。

休閑聚集

休閑聚集是產業發展的基礎模式

1、休閑產業聚集是產業發展的基本模式與基??;

2、游客的水平、層次、消費模式以及滯留時間形成的人均消費水平將會形成整個區域產業發展的基礎。

產業整合及延伸

休閑聚集下的泛旅游產業整合和延伸發展

休閑聚集下的商業物業延伸出一系列產業和產業帶動的地產,在這一結構下同時形成城市化本身的配套,

由此形成旅游小城鎮架構。

休閑商業打造要點

休閑商業發展的重要手段,即是借助現代科技,融入時代創意元素,凸顯商業行為的休閑娛樂化。這一過程中,娛樂元素廣泛地滲透到諸如購物、餐飲、養生、交通等消費活動中,成為產品與服務競爭的關鍵,而休閑娛樂也從一種無意的設置,轉變為有計劃的建設。

商業活動的體驗互動

商業活動作為休閑商業的特色構成,是營造休閑氛圍、提供休閑體驗、豐富商業消費必不可少的活動。在具體營銷中,運用多樣化的營銷策略和豐富的營銷活動,營造出與商品項目匹配的、富有獨特魅力的商業活動,是現代休閑商業的重要構成。

具體來說,通過挖掘、包裝、展示、推銷傳統節慶活動,營造現代節慶的文化特色,打造各具特色的節日商品和消費服務,是休閑商業互動營銷的重要手段。

商業品牌的人文營銷

在網絡與3G飛速發展的時代,營銷信息紛繁蕪雜。休閑商業品牌的營銷,也顛覆傳統營銷方式,呈現出多樣化的營銷策略、多形態的營銷方式、多層面的營銷角度。而其中一個關鍵,即要突出人文元素。

休閑商業的人文內涵,主要表現在商業的管理與服務上。通過人文營銷,讓休閑商業的品牌富有長久的生命力與吸引力,這也是關乎項目長期效益和可持續發展的關鍵。

特色商品的文化創意

傳統商業的根本目標,指向于商品,而休閑商業對于商品的需求層次已大為提高。除了追求商品的實用功能之外,創意的設計、精美絕倫的裝潢、文化內涵的融入,已經成為休閑商品的標簽與特征。這一方面迎合市場需求,符合大眾賞心悅目的審美情趣,同時,也能提升產品附加值,構成商業效益的重要元素。

商業建筑的創新設計

商業建筑的創新,不僅僅表現在實體風格的設計,更表現在裝飾上。要保留能體現當地文化的風格與建筑元素,尤其在磚墻、屋瓦、裝飾上,要凸顯地域風情和時光。而建筑內部,多用創意元素、時尚文化,嫁接現代化的休閑商業形態,如畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡館、禪意會所、特色酒吧……吸引時尚青年、藝術家、企業家、銀行家、外地游客的到來。

休閑景觀的氛圍營造

商業的景觀設計,以休閑化為核心,突出人文氣息。商業景觀不僅具備觀賞性,同時要具備一定的使用功能,尤其是與休閑休憩活動的充分融合。這樣可延長人們購物時間的效應。具體的設計,應該突出“一個氛圍主題、多個文化游段、諸多小品節點”的理念。宏觀可表現在景觀風格上,微觀則可體現在每一處的雕塑小品、花壇、植被等。

未來發展趨勢——文創商業

文創商業是指依靠創意人的智慧、技能和天賦,借助于高科技對文化資源進行創造和提升,以商業為載體進行開發和運用,產生出高附加值產品,具有創造財富和就業潛力的產業。如今的文創商業發展,已經進入了“文化+多元化商業+ 配套服務+辦公+居住”的綜合型發展階段。

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